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掌握傳富之道！不動產代代相傳「有眉角」
古人云：有土斯有財，顧名思義著不動產向來被視為最安全的資金避風港，在家族財富傳承上也是壓縮資產節稅的效果。然而，自去年7月1日房地合一稅2.0上路、實價登錄2.0被視為替下一步實價課稅做準備，對不動產的傳承或多或少都會造成影響。手上持有多筆房產的包租公、或想將「傳家厝」代代相傳的富爸爸，需要多加評估，才能規劃出最有利的資產配置規劃。
包租公年租賃收入過高? 節省綜所稅靠這招！
過去舊制只揭露區段化的地號或門牌，實價登錄2.0新制改為完整揭露詳細的地號及門牌資訊，預售屋也全面納管，民眾只要上網輸入建物地址就可以得知房價，讓交易資訊更為透明。而房地合一稅2.0主要分為兩個重點：一個是短期套利者課重稅，另一個是法人比照個人課稅，以防止個人設立公司購買不動產來避稅。
若包租公、包租婆們若擔心每年租賃收入過高，可委託包租代管業者代租管理，每屋每月最高可享6,000元租金免稅；6,000元以上可減除必要耗損及費用逐項舉證申報，如不逐項舉證申報，得以租金收入53%作為必要損耗及費用；超過2萬元的部分必要損耗及費用減除率為43%。
舉例來說：陳先生自111年起將房屋出租給包租代管業者2年，每月租金收入3萬元，申報租賃收入所得時可先扣除免稅額6千元(6,000x0%)，6千元至2萬元部分減除損耗及費用率53％則稅金為6,580元 (14,000 x (1-53%)=6,580元)，2萬元至3萬元部分減除損耗及費用率43％則稅金為5,700元 (10,000 x(1-43%)=5,700元)，因此111年租賃所得申報為147,360元 ((6,580+5,700) x 12個月=147,360元)。若將房子出租作為社會住宅使用，減除率更提高至60%，節稅效益相當可觀。
售屋要善用自用減免、重購退稅
倘若自住者想出售自用住宅，稅務負擔則相對輕鬆，只需記住「566口訣」，符合以下3條件就能享有「自用住宅租稅減免」優惠：
- 房屋於交易前5年內無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人或配偶、未成年子女有戶籍登記並居住於該房屋連續滿6年。
- 個人和配偶、未成年子女於交易6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
符合上述3條件下，假設需要出售房地時可享有400萬免稅額，超過400萬的部分還可以按最低稅率10%課徵所得稅。
而換屋族可善用房地合一稅制「重購退稅」，買賣自住房地時，無論是先買後賣，或是先賣後買，只要移轉登記日時間差距在2年內，均可申請適用重購退稅優惠。若民眾符合重購退稅條件且為低價屋換高價屋，可先繳完房地合一稅，隔年申報綜所稅時申請全額核退房地合一稅款；若為高價屋換低價屋，則按比例核退稅。要注意的是，換屋後五年內，房子不能做自住以外用途也不能移轉，否則會被追繳原退還的土地增值稅。
繼承馬上賣房?小心被課45%重稅
房地合一稅2.0最主要的核心就是拉長「重稅期」，逼退短期投資客炒作，但這對房產繼承也造成一定的衝擊。根據新制，若繼承高額房貸房子且無力償還，而短期持有出售，免繳高額稅金；但若繼承的房子已清償貸款，繼承後馬上出售，將面臨35％或45％的房地合一稅，也就是說，若繼承者持有多筆不動產卻現金不足，想要出售房子換現金繳納遺產稅，勢必將被課以重稅。建議多屋族透過市場金融工具，預留稅源，才能減輕繼承者的負擔，留愛不留債，安心傳承下一代。
